De aankoopmakelaar, wat heb je eraan als je een huis koopt?

Nederland is duidelijk met een inhaalslag bezig op de huizenmarkt. Prijzen stijgen, er worden fors meer woningen verkocht en het aanbod van te koop staande woningen neemt af.

Uit cijfers die makelaarsclub NVM donderdag publiceerde blijkt dat woning steeds sneller worden verkocht.

In het slotkwartaal van 2016 stonden woningen gemiddeld 78 dagen te koop, tegen 103 dagen in dezelfde periode een jaar eerder. “De verkooptijd is terug op het niveau van vóór de crisis”, aldus voorzitter Ger Jaarsma van de NVM.

In gewilde regio’s als Amsterdam en Utrecht is het helemaal een gekkenhuis. Daar is meer dan 85 procent van de sinds eind 2015 te koop gezette woningen verkocht; landelijk ligt dit percentage inmiddels boven de 50 procent.

Voor huizenkopers wordt hiermee de vraag weer relevant of ze voordeel kunnen hebben bij een aankoopmakelaar. De NOS signaleerde deze week dat de aankoopmakelaar “terug is”, omdat die meteen over het nieuwste woningaanbod beschikt, terwijl er vaak een week zit tussen het moment dat een huis op de markt is en het op Funda.nl te zien is.

"Je vist vaak achter het net als je geen aankoopmakelaar hebt. Dat betekent dat je moet betalen om überhaupt mee te mogen doen aan de strijd om een eigen woning te kopen", aldus de woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis tegenover de omroep.

De Amsterdamse huizendokter Fred Tokkie - die bouwkundige keuringen uitvoert - gaf eerder tegenover Business Insider aan dat je wel moet oppassen met een aankoopmakelaar. “Jij gaat ervan uit dat hij jouw belang vertegenwoordigt, maar dat is helaas niet waar. De makelaar krijgt pas geld als er een deal is. Probeert hij voor jou het onderste uit de kan te halen, dan komt het misschien niet tot een koop en krijgt meneer of mevrouw de aankoopmakelaar geen geld”, zei Tokkie.

De courtage van de aankoopmakelaar, meestal een vast bedrag (1.000 tot 1.500 euro) moet je afwegen tegen het voordeel dat je ervan hebt.

Business Insider zet vijf argumenten op een rij die vaak worden aangedragen om een aankoopmakelaar in te schakelen, en legt uit waarom al dan niet opgaan.

1) De makelaar heeft inzicht in de markt

Misschien dat het voor de opkomst van internet een argument was om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die las immers elke week alle advertenties van zijn collega-makelaars en wist precies wat er te koop was.

Sinds sites als Funda.nl bestaan, is het echter een koud kunstje om 'inzicht te krijgen' in de markt. Het enige wat je hoeft te doen, is kijken hoeveel je kunt en wilt uitgeven — daarvoor stap je naar de bank — en zoeken maar. Makelaars aangesloten bij de NVM zijn ook verplicht om hun aanbod op Funda te zetten. Wel speelt bij zeer gewilde huizen dus het bovengenoemde probleem dat aankoopmakelaars soms informatie hebben over huizen die nieuw op de markt komen en pas na een week op Funda.nl verschijnen.

2) De makelaar onderhandelt voor jou, dat is fijn want onderhandelen is moeilijk

Als je echt niet een goede onderhandelaar bent, kan het handig zijn om het door een ander te laten doen. Maar voordat je daarvoor een makelaar inschakelt, kun je ook eens kijken of je geen oom, tante, vriend of vriendin hebt die het goed kan.

Belangrijk bij het zelf onderhandelen is dat je een beeld krijgt van wat een redelijke prijs in de markt is voor de woning die je op het oog hebt.

Iedere woning is uniek. Vooral de verkopende makelaar zal vertellen dat dit juist bij het pand dat jij op het oog hebt, het geval is. Echter, meestal zullen er recentelijk best soortgelijke huizen verkocht zijn. In dat geval kun je de uiteindelijke verkoopprijs — dus niet de vraagprijs — terugvinden bij het Kadaster (1,50 euro per adres). Dan weet je ongeveer wat de marktprijs van de woning is en hoef je alleen nog te bedenken of je daar in negatieve of positieve zin van af wilt wijken.

3) De makelaar zorgt ervoor dat je de beste prijs krijgt

Zoals je bij het vorige punt kon lezen, kun je de onderhandelingen prima zelf doen. Maar goed, iemand die dagelijks onderhandelt kan het waarschijnlijk ietsje beter. En de aankoopmakelaar heeft jouw belang voorop staan. Dacht je...

In de praktijk blijken makelaars hun eigen belang voorop te zetten. Dat is niet gek, daar zijn ze ondernemers voor. Maar het betekent wel dat ze lang niet altijd gaan voor de allerlaagste prijs.

Ten eerste is er de courtage. Stel dat het een percentage van het aankoopbedrag is, dan krijgt de makelaar meer geld als hij slechter onderhandelt; 1,5 procent van 190 duizend euro is nu eenmaal minder dan 1,5 procent van 210 duizend euro. Die negatieve prikkel is weg te nemen door een vast bedrag af te spreken of af te spreken dat de courtage juist toeneemt als de makelaar een lagere prijs bedingt.

Maar dan nog. De makelaar is er vooral bij gebaat dat er zo snel mogelijk een deal tot stand komt. In dezelfde tijd dat hij na lang onderhandelen de prijs met een paar duizend euro omlaag heeft gekregen, kan hij ook een ander huis verkopen en opnieuw de courtage opstrijken. Hoe minder tijd hij besteed aan een woning, hoe beter het financieel voor hem is.

De auteurs Steven Levitt en Stephen Dubner beschreven in hun boek Freakonomics uit 2005 dat makelaars hun eigen woningen veel langer in de verkoop hielden dan woningen die ze in opdracht verkochten. Zelf gingen ze voor de hoogste mogelijke prijs, maar bij hun klanten speelde ook de snelheid waarmee een huis kon worden verkocht een grote rol. Hetzelfde geldt voor de aankoop van een woning: hoe sneller alles is afgehandeld hoe beter.

4) De makelaar behoedt je voor de aankoop van een huis met gebreken

Misschien dat een makelaar iets meer zicht heeft op de bouwkundige staat van een woning dan jij, maar hij is geen bouwkundige.

Als je een bestaande woning koopt, is het sowieso verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren door een specialist via bijvoorbeeld de Vereniging Eigen Huis. Maar er zijn legio aanbieders. Neem de uitkomst van die keuring op als voorbehoud bij aankoop van de woning als je als zover bent.

Gaat om een 'opknappertje', vraag dan een aannemer om een keer met je door het huis te lopen. Die maakt allicht een betere inschatting van de renovatiekosten dan de makelaar.

5) De makelaar controleert de koopovereenkomst op de 'kleine lettertjes'

Het kan een voordeel zijn dat er iemand nog even goed naar de koopovereenkomst kijkt, maar ook in dit geval kun je zo'n overeenkomst ook zelf wel nalopen met behulp van deze checklist of een kennis met verstand van zaken.

Zoek ook altijd even uit of er bij de gemeente nog informatie is over eventuele vervuiling van de grond.

Aankoopmakelaar handig of niet?

Veel dingen kun je dus zelf. Alleen in een zeer krappe markt is er dus het risico dat je huizen die net op de markt komen misloopt, omdat er sprake is van ongelijke informatie, en ze al verkocht zijn voor ze op Funda.nl  verschijnen. Ook staan courante woningen die op Funda.nl verschijnen er vaak maar kort op. Dan kan het een voordeel zijn om iemand te hebben die er de hele dag bovenop zit.

Een aankoopmakelaar is soms dus gewoon makkelijker. Een huis zelf kopen kost veel tijd en energie die je misschien helemaal niet hebt. In zo'n geval is het prima om het aankoopproces uit te besteden.